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河北冀州住宅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告
作者：凡人 日期：2009-7-18 字體：[大] [中] [小]
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一、項(xiàng)目考察報(bào)告前言
在古代的戰(zhàn)爭(zhēng)中，有句軍事經(jīng)典名言:“知己知彼、才能百戰(zhàn)百勝”！幾千年過(guò)去了，但這句軍事指揮名言一直流傳到今天。
在改革開放的今天，一些成功的商人把這句軍事哲學(xué)名言運(yùn)用到了激烈的商戰(zhàn)之中。
如今，我們面對(duì)那些實(shí)力雄厚的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)手，該拿出什么高明制敵的策略？首先我們必需做到知己知彼的商戰(zhàn)策略。同時(shí)還的考慮冀州市這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值趨向和對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品定位與出售價(jià)格定位。
2008年的3月初，在春意盎然的時(shí)節(jié)。根據(jù)公司近日的工作按排，冀州項(xiàng)目考察組一行五人驅(qū)車來(lái)到了位于河北省東南部的冀州市。
當(dāng)晚，對(duì)這個(gè)新興城市地理方位進(jìn)行了勘察。第二天、三天（其實(shí)不到三天）我們?cè)跁r(shí)間很倉(cāng)促的情況下，爭(zhēng)分奪秒的對(duì)冀州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和樓市走勢(shì)以及消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)關(guān)注度、旅游資源的資源整合與開發(fā)進(jìn)行走訪。并且對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目地進(jìn)行了考察。
在這為期三天的項(xiàng)目考察中，我們項(xiàng)目考察組五人（前期市場(chǎng)開發(fā)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃以及銷售等部門）在人員少、時(shí)間緊的情況下，結(jié)合冀州城市發(fā)展實(shí)際情況，項(xiàng)目考察組制定了一系列考察策略。
1、考察的項(xiàng)目、產(chǎn)品種類、區(qū)域。(行業(yè)的走訪、商業(yè)地產(chǎn)、住宅小區(qū)、旅游業(yè)的走訪、二手房市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)買人群溝通)
2、考察的方式：小區(qū)走動(dòng)、走訪問答、問卷調(diào)查。
3、訪問的消費(fèi)人群。（性別、年齡、職業(yè)、收入）
4、索取信心資源渠道（區(qū)域間訪問、被訪對(duì)象面對(duì)面的溝通 媒體網(wǎng)絡(luò)資料的查閱等）。
二、冀州項(xiàng)目介紹
該項(xiàng)目位于衡水冀州市城區(qū)的北部區(qū)域，主體項(xiàng)目將主要打造景觀式住宅項(xiàng)目為主(不含衡水湖岸旁別墅項(xiàng)目)。
按照冀州市政府城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，除了原有的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和主體經(jīng)濟(jì)之外，旅游文化資源開發(fā)當(dāng)作一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)來(lái)做。旅游產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)從而帶動(dòng)了冀州北部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)也給我們項(xiàng)目開發(fā)與后期的銷售創(chuàng)造了最佳契機(jī)。
1、 項(xiàng)目介紹與發(fā)展分析
（1）項(xiàng)目名稱：未定
項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)+住宅（住宅樓是整個(gè)項(xiàng)目主體）
占地面積205.3畝。
建筑面積：
項(xiàng)目綠化率：尚未得出。
（2）項(xiàng)目分析
通過(guò)近幾天時(shí)間的實(shí)地考察我們得出的結(jié)果顯示，我們的準(zhǔn)備參與競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目所處的地理位置雖然不是什么城市中心和商業(yè)地帶，但隨著城市逐步的發(fā)展與環(huán)境改善，在以后的幾年中，這里將被人們所看好。
目前，這里已有幾家單位在周邊地帶已建起了家屬住宅樓和職工公寓。所以來(lái)說(shuō)，如果這里道路交通的開通（惠明路），生活垃圾混亂堆放的有效治理，將開創(chuàng)人們所向往的美好生活家園。
(3)項(xiàng)目買點(diǎn)提煉
目前，一些樓盤的買點(diǎn)最大優(yōu)勢(shì)就是周遍的道路交通、設(shè)施配套、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理等問題。那么我們項(xiàng)目的買點(diǎn)在那里？我們的項(xiàng)目與本地其他項(xiàng)目的不同之處在那里？
A、密集的扎堆居住人群：項(xiàng)目西側(cè)緊鄰是冀州市審計(jì)局家屬樓、東側(cè)是市教委宿舍樓如果中間的惠明惠明路在短時(shí)間內(nèi)開通的話，那又縮短離市中心距離。
B、良好的交通設(shè)施是最大的賣點(diǎn)：北側(cè)的賓河大道、東側(cè)108國(guó)道、項(xiàng)目地中間的惠明路（未開通）。
C、居住高層觀望美麗的衡水湖。住在高層居室內(nèi)的業(yè)主在工作之余除了享受和諧美好的生活的同時(shí)可以打開窗戶，俯視冀州府地整個(gè)城市風(fēng)景并且觀賞美麗的衡水湖。
D、寂靜的生活 也是一種美。如今，那些每天瘋狂工作的都市白領(lǐng)階層(IT精英、外企CEO、國(guó)企及民營(yíng)企業(yè)的管理層)在生活方式上發(fā)生很大的變化，他們?cè)谶x擇居住環(huán)境上已不在把城市中心當(dāng)作最佳的居住環(huán)境了。
眼下，他們?cè)趪?guó)際上流行這樣一句生活格言:工作在城市中心，居住城外的幽靜環(huán)境中。一方面可以呼吸新鮮空氣，另一方面他們可以在自由私人空間內(nèi)享受生活。
雖然目前冀州人群的居住方向是冀州市的南部，但北部?jī)?yōu)美的環(huán)境加以治理后，這里就成了人們搶手的居住地段。原因旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是冀州市幾年來(lái)的最終規(guī)劃。因此，這里不僅是人們居住的最佳選擇而且還會(huì)在幾年后，這里將成為冀州最興旺的商業(yè)地段。
三、 河北冀州發(fā)展現(xiàn)狀分析
冀州素有“華夏第一州”之稱。位于河北省東南部，距北京300公里、黃驊港150公里；北依河北省第二大淡水湖——衡水湖；東臨京九鐵路和京福高速公路；106國(guó)道縱貫市區(qū)。
其實(shí)河北冀州市除了具有交通便利之外，地理位置的優(yōu)越也占主導(dǎo)。
作為新興發(fā)展的冀州市東與棗強(qiáng)縣（衡水）為鄰，南與南宮市、新河縣（邢臺(tái)）接壤，西與寧晉縣（邢臺(tái)）、辛集市（石家莊）相連，北隔衡水湖與桃城區(qū)（衡水）相望。該市區(qū)轄下11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，412個(gè)村，總?cè)丝?7萬(wàn)人。他們包括冀州鎮(zhèn)、魏屯鎮(zhèn)、官道李鎮(zhèn)、南午村鎮(zhèn)、周村鎮(zhèn)、碼頭李鎮(zhèn)、西王鎮(zhèn)、門莊鄉(xiāng)、徐家莊鄉(xiāng)、北漳淮鄉(xiāng)、小寨鄉(xiāng)等。
冀州自1993年撤縣建市10年來(lái)，一個(gè)現(xiàn)代化的小城市形象已初具規(guī)模。
到目前為止，冀州市市區(qū)面積已達(dá)到15平方公里，市區(qū)人口達(dá)14萬(wàn)人。市區(qū)功能分區(qū)科學(xué)合理，北部濱湖地帶為歷史文化、生態(tài)旅游區(qū)；中部為行政辦公、商貿(mào)居住區(qū)；南部為工業(yè)區(qū)�；A(chǔ)設(shè)施日益完善，搭起了"四縱七橫"的城市發(fā)展框架。
如今，全市城鎮(zhèn)化水平提高到了40.5％，一個(gè)現(xiàn)代化的小城市初具規(guī)模。到2010年，城市建成區(qū)面積將達(dá)到22平方公里，市區(qū)人口將達(dá)到20萬(wàn)，全市城市化率將達(dá)到50％以上，努力打造歷史文化名城、園林生態(tài)名城、區(qū)域經(jīng)濟(jì)名城，建成冀東南中等城市。
近年來(lái)，冀州市在做好城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)“開發(fā)旅游資源、挖掘本土文化、治理城市環(huán)境和吸引投資招商”已成了市領(lǐng)導(dǎo)們上演的幾出大戲。
四、 冀州人口與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析
冀州市位于我省東南部，轄7鎮(zhèn)4鄉(xiāng)412個(gè)行政村，市域面積918平方公里，總?cè)丝?6.4萬(wàn)人。
1、勞動(dòng)力資源充裕。
自2003年冀州市（冀縣）撤縣建市后，該市由于農(nóng)村富余勞動(dòng)力的大量存在，迫切需要構(gòu)建合理的城鄉(xiāng)生產(chǎn)力布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)框架，促進(jìn)生產(chǎn)力在城鄉(xiāng)地域空間上的合理分布、組合、配置。
具有38萬(wàn)的人口冀州市農(nóng)業(yè)人口達(dá)30萬(wàn)，占總?cè)丝诘?9%，農(nóng)村勞動(dòng)力資源比較充裕。是近幾年隨著農(nóng)業(yè)機(jī)械化在我市農(nóng)村中的廣泛應(yīng)用，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力相對(duì)增加，為發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)提供大量的人力資源。
從以上調(diào)查的數(shù)據(jù)，冀州市的農(nóng)民收入來(lái)源以第一產(chǎn)業(yè)為主，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，有很大的發(fā)展空間，第一產(chǎn)業(yè)中又以種植業(yè)為主，林果、畜牧業(yè)、漁業(yè)所占比例較小。從家庭生產(chǎn)性支出情況看，大田作物和林果業(yè)的支出比畜牧業(yè)和漁業(yè)的支出相對(duì)偏高，而且效益也低。
通過(guò)分析，本市純收入主要來(lái)源于市委、市政府的“一紅兩白”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施和報(bào)酬收入。去年全市棉花種植總面積22.95萬(wàn)畝，總產(chǎn)量1.1016億斤，總收入2.4786億元，純收入1.836億元。二是去年我市種植辣椒總面積12.89萬(wàn)畝，總產(chǎn)量5156萬(wàn)斤，總收入2.0624億元，純收入1.5468億元。三是去年我市種植了3萬(wàn)個(gè)食用菌大棚，總產(chǎn)達(dá)4萬(wàn)噸，總收入0.96億元，純收入0.5億元。人均收入達(dá)4349元。
2、 發(fā)展整體經(jīng)濟(jì)，解決剩余勞動(dòng)力。
(1)調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力在農(nóng)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移，實(shí)際上
就是種植業(yè)勞動(dòng)力向種植業(yè)產(chǎn)品和漁業(yè)的轉(zhuǎn)移（辣椒種植與加工）。同時(shí)進(jìn)一步抓好農(nóng)副產(chǎn)品的深度加工，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集約化經(jīng)營(yíng)，則可吸納更多的勞動(dòng)力。因此，在農(nóng)業(yè)開發(fā)上，必須綜合開發(fā)和利用耕地、水面、空間資源，發(fā)展資金、技術(shù)、勞動(dòng)密集型的高效農(nóng)業(yè)；在投資政策上，要進(jìn)一步加強(qiáng)政府扶持力度，增加對(duì)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金投入，實(shí)行科技、資金、物資和政策綜合配套；在稅收政策上，對(duì)開發(fā)性農(nóng)業(yè)要給以優(yōu)惠。通過(guò)對(duì)農(nóng)業(yè)的綜合開發(fā)，充分挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部的就業(yè)潛力。
(2)大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向工商業(yè)等非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，要繼續(xù)大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)，要因勢(shì)利導(dǎo)，推動(dòng)一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)上水平、上檔次、上規(guī)模、擴(kuò)大鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展空間與領(lǐng)域，使其更多地吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。要大力發(fā)展農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，它是轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的一個(gè)重要領(lǐng)域，因此，從總體上看，只有工業(yè)化，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，才能為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力提供較多的就業(yè)機(jī)會(huì)。
(3)加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。農(nóng)村人口不斷減少，城市人口不斷增加，第一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力不斷減少，第二、三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力不斷增加，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的普遍規(guī)律。因此，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移是客觀必然的。
(4)要大力發(fā)展對(duì)外勞務(wù)輸出。即在遵守我國(guó)及輸出國(guó)法律的前提下，各級(jí)政府和有關(guān)部門就放寬政策，開辟多種渠道，多形式、多途徑、多層次、多方面實(shí)現(xiàn)勞務(wù)輸出，共同開拓國(guó)際勞務(wù)市場(chǎng)，以減輕國(guó)內(nèi)的就業(yè)壓力。
(5)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，指導(dǎo)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的合理流動(dòng)，必須加強(qiáng)和完善政府的宏觀調(diào)控，建立相應(yīng)的宏觀調(diào)控體系，減少農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的盲目流動(dòng)，建立健全的就業(yè)服務(wù)體系，即發(fā)展培育多種形式的勞動(dòng)就業(yè)中介服務(wù)組織，逐步形成包括信息、咨詢職業(yè)介紹、培訓(xùn)在內(nèi)的社會(huì)化的就業(yè)服務(wù)體系，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的勞動(dòng)力市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力的有序流動(dòng)。
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3、冀州市小題大做”推動(dòng)市域經(jīng)濟(jì)快發(fā)展
（1）小產(chǎn)品開拓大市場(chǎng)。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)膠塞、橡膠管、牽引帶、剎車管、砂輪等小品牌中，努力打造過(guò)硬的品牌，開拓國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，目前培育了紅日、長(zhǎng)城、金橋等醫(yī)療器材和金星、金龍等品牌的剎車管，多家企業(yè)成為大型企業(yè)集團(tuán)的定點(diǎn)配套基地。
（2）小企業(yè)做成大集團(tuán)。華陽(yáng)公司通過(guò)不斷增加投入，搶抓機(jī)遇，由一個(gè)默默無(wú)聞的小企業(yè)一躍成為年銷售收入1.3億元，納稅超400萬(wàn)、出口創(chuàng)匯800萬(wàn)美元的大型化工集團(tuán)，其丙氨酸產(chǎn)量位居亞洲前列。
（3）小城市實(shí)施大開發(fā)。從2005年到2008年對(duì)于中國(guó)房產(chǎn)界來(lái)說(shuō)是個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。不僅房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體滾雪球式的翻滾使開發(fā)商獲得了豐厚的利潤(rùn)而且不同生活格調(diào)的時(shí)尚設(shè)計(jì)更讓開發(fā)商撓頭。
然而，對(duì)于地處河北省東南部的縣級(jí)小城市冀州來(lái)說(shuō)：“這幾年也是發(fā)展年”。2007年初期，市政府通過(guò)很大的努力重點(diǎn)建設(shè)了投資近10億元的“43111”十項(xiàng)重點(diǎn)城建工程，隨著濱湖大道、富強(qiáng)小區(qū)、污水處理廠、天然氣管網(wǎng)、廣電中心等大型工程的開工建設(shè)，該市城市功能日益完善，服務(wù)能力和發(fā)展水平逐步提高。
4、大手筆導(dǎo)演好今年經(jīng)濟(jì)大戲總體思路
（1）堅(jiān)持以創(chuàng)新實(shí)干、跨越發(fā)展為主旋律。倡導(dǎo)思維創(chuàng)新、舉措創(chuàng)新、體制創(chuàng)新，堅(jiān)持求實(shí)干、求實(shí)績(jī)、求實(shí)效，實(shí)現(xiàn)總量和質(zhì)量的跨越提升。
（2）堅(jiān)持以更好更快、以快促?gòu)?qiáng)為工作主基調(diào)。緊緊把握發(fā)展機(jī)遇，集中一切精力，聚集一切財(cái)力，凝聚一切人力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步。
（3）堅(jiān)持以結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式為主線。突出存量調(diào)強(qiáng)、增量調(diào)優(yōu)，改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，培育壯大戰(zhàn)略支撐，著力提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益。
（4）堅(jiān)持把六項(xiàng)重點(diǎn)工作作為主要抓手。深入推進(jìn)投資和項(xiàng)目建設(shè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、企業(yè)改革、對(duì)外開放、城鎮(zhèn)化建設(shè)六項(xiàng)重點(diǎn)工作，引領(lǐng)和活躍經(jīng)濟(jì)全局。
（5）堅(jiān)持把改善人民生活作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。從解決群眾最現(xiàn)實(shí)、最關(guān)心、最直接的問題入手，切實(shí)改善城鄉(xiāng)居民的生產(chǎn)生活條件，使廣大人民群眾從改革發(fā)展中獲得更多的實(shí)惠，建設(shè)和諧冀州。
五、冀州招商優(yōu)惠政策
冀州市在做好發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的同時(shí)筑巢引資也是本年度工作中的重中之重。
冀州市委、市政府一班人牢固樹立"身邊無(wú)海，心中有海"的意識(shí)，變封閉的"內(nèi)陸思維"為開放的"海洋思維"，面向沿海，乘勢(shì)崛起，短板變長(zhǎng)，后來(lái)居上。于是，他們面向沿海尋求戰(zhàn)略合作伙伴。冀州市政府相繼與唐山市曹妃甸工業(yè)區(qū)管委會(huì)簽署了《經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略框架協(xié)議書》，與秦皇島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議書》，與天津市南開區(qū)政府、天津市濱海新區(qū)管委會(huì)簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。同時(shí)為了抓好筑巢引鳳工作，及時(shí)通過(guò)研究決定冀州制定出了一系列招商引資的優(yōu)惠政策，依此來(lái)加快本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
1、 優(yōu)化對(duì)外貿(mào)易主體結(jié)構(gòu)，千方百計(jì)提升進(jìn)出口競(jìng)爭(zhēng)力，積極培
育外向型骨干龍頭企業(yè)。
2、 創(chuàng)新招商模式，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，把招商引資工作推向一個(gè)新
的水平。
在招商引資地域上，重點(diǎn)吸引鞏固?hào)|南亞、港、澳、臺(tái)投資的同時(shí)，把招商引資重點(diǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向京、津、江、浙等省市，不斷提高我市利用外資水平和質(zhì)量。在招商引資對(duì)象上，重點(diǎn)放在聯(lián)絡(luò)國(guó)內(nèi)外知名大集團(tuán)、大公司、駐京商務(wù)經(jīng)濟(jì)組織、駐京商務(wù)參贊上。提高招商引資工作針對(duì)性，夯實(shí)招商引資工作基礎(chǔ)。堅(jiān)持科學(xué)謀劃，常抓不懈，充分調(diào)動(dòng)全市各級(jí)各個(gè)方面的積極性，爭(zhēng)取更多的項(xiàng)目和資金。繼續(xù)擴(kuò)大我市暖氣片、玻璃鋼制品、化工、紡織、食品添加劑等產(chǎn)品的出口，要用足、用活、用好國(guó)家、省、市各項(xiàng)扶持政策和獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)出口大戶、新增出口產(chǎn)品、新增出口企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)品出口給予重點(diǎn)扶持，實(shí)現(xiàn) 對(duì)外開放的新突破。
3、對(duì)外商投資信息產(chǎn)業(yè)、生物工程和新材料技術(shù)領(lǐng)域等高新技術(shù)項(xiàng)目，除享受上述優(yōu)惠外，增值稅的地方分成部分（嫁改、兼并、參股、收購(gòu)、重組現(xiàn)有企業(yè)的，按新增增值稅計(jì)算），按年銷售額由同級(jí)財(cái)政通過(guò)支出渠道予以扶持：年銷售客在1000萬(wàn)元以下的，三年內(nèi)按增值稅地方分成部分的50%予以扶持，年銷售客在1000萬(wàn)元至2000萬(wàn)元的，五年內(nèi)按增值額地方分成部分的50%予以扶持；2000萬(wàn)以上的，五年內(nèi)按80%予以扶持。
對(duì)來(lái)冀州市從事高新技術(shù)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓的外商，其技術(shù)轉(zhuǎn)讓及技術(shù)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的技術(shù)服務(wù)、技術(shù)咨詢和技術(shù)培訓(xùn)所得，年凈收入在30萬(wàn)元以下的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、免征營(yíng)業(yè)稅、所得稅。
六、冀州樓市分析
“喂，大姐您最近在忙什么呢？聽說(shuō)您家買了一套100多平米的大房子？是長(zhǎng)期居住還是投資收益呀？”如今，這是人們茶余飯后熱門話題。同時(shí)這一話題還被傳媒列入2007年（購(gòu)房、理財(cái)、投資股票）談?wù)擃l率最佳話題。
目前，對(duì)于冀州人來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)走向雖有些上揚(yáng)，但是人們對(duì)于本地的樓市變化，沒有太大的關(guān)注。商鋪類的租賃交易還算比較看好，原因是城市區(qū)域規(guī)模化的擴(kuò)展，小商品批發(fā)、零售市場(chǎng)向?qū)I(yè)方面發(fā)展也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成交量。不過(guò)二手房交易市場(chǎng)冷清的更是讓人心急。
這是近日我們對(duì)這一區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查的樓市分析與數(shù)據(jù)顯示：
1、 背景介紹
冀州市以它那獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)和獨(dú)天得厚原生態(tài)資源（衡水糊）為自己日后的發(fā)展創(chuàng)造了條件。
隨著近年來(lái)的快速發(fā)展，該市已具規(guī)模。目前市區(qū)人口14萬(wàn)多人。市區(qū)道路規(guī)劃已成方格網(wǎng)式布局，現(xiàn)已擁有迎賓大街、建設(shè)大街、金雞大街和擯糊路等主干道約42公里，初步形成了“四縱七橫”的城市道路。
2、 城市商業(yè)金融規(guī)劃
隨著城市不斷發(fā)展，該市的商業(yè)金融方面由一中心、軸二線組成。
一中心迎賓市場(chǎng)，占地規(guī)劃300畝，各類門店500套。目前，已投資4400萬(wàn)元建立了2——3層各類門店232套，建筑面積50000平方米整體概念設(shè)計(jì)為歐洲風(fēng)格。市場(chǎng)內(nèi)建有廣場(chǎng)、花壇、商貿(mào)交易場(chǎng)所；兩軸線迎賓商業(yè)街，從迎賓市場(chǎng)由南向北延伸，建有冀州市場(chǎng)、友誼商場(chǎng)、供銷大樓、電器商城等消費(fèi)場(chǎng)所200家。興華大街的冀州商廈、鐘表交易中心等消費(fèi)場(chǎng)所180家以及中國(guó)人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等金融服務(wù)場(chǎng)所等。
3、 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析
該市的和平路雖然在方位上有些靠南，但一些傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)使和平路與建設(shè)大街地段已經(jīng)成為該地商業(yè)地段。從北方縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格來(lái)看，冀州市的商業(yè)房屋租賃還算是比較廉價(jià)的。
商業(yè)地產(chǎn)租賃交易價(jià)格顯示表格
4、 冀州市住宅樓市分析
冀州市隨著近年來(lái)的快速發(fā)展和城市規(guī)劃，該市相繼開發(fā)了信都、西苑、中京和湖濱以及具有歐式的長(zhǎng)安小區(qū)等住宅項(xiàng)目。使市區(qū)住宅面積達(dá)到了144萬(wàn)多平方米，人均居住面積18.2平方米。
（1）冀州市現(xiàn)已入住的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示表格
（2）新項(xiàng)目啟動(dòng)介紹
A、項(xiàng)目名稱：富強(qiáng)小區(qū)
沿商樓層為18（16——17）層 其余住宅樓為5-7層
項(xiàng)目位置：市政府對(duì)面（冀新路）
動(dòng)工時(shí)間：準(zhǔn)備近期（1個(gè)月內(nèi)）動(dòng)工
竣工時(shí)間：2009年4月份
銷售價(jià)格：2450元/平米
B、項(xiàng)目名稱：府東二期
占地面積：20畝
項(xiàng)目位置：市政府北行200米（冀新路）
樓層為5層
銷售價(jià)格：1-4層 2000元/平米
2-3層2130元/平米 5層1660元/平米
項(xiàng)目開發(fā)商：衡水市千里馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
5、樓市購(gòu)買群體特征分析
隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷的發(fā)展，樓市走式的全面上揚(yáng)不僅激起了消費(fèi)的購(gòu)買欲望而且投資商也成了行業(yè)的主角。通過(guò)近期內(nèi)的調(diào)查，我們分析出了樓市購(gòu)買群體年齡、職業(yè)、收入等信息以供公司領(lǐng)導(dǎo)層作為參考。
A、購(gòu)房群體：購(gòu)買時(shí)間95－99年
年齡：45—60歲期間
職業(yè)：機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)
月收入：800—1200元。
購(gòu)買資金來(lái)源：?jiǎn)挝毁?gòu)房補(bǔ)貼+積蓄
購(gòu)買目標(biāo)： 長(zhǎng)時(shí)間居住，享受舒適的生活。
B、職業(yè):機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部、壟斷行業(yè)管理層、小企業(yè)經(jīng)理人
年齡:40-55歲 文化程度:高中－大專
月收入:3000－10000元
購(gòu)房資金來(lái)源:長(zhǎng)期上班的積蓄＋親朋借用
購(gòu)房目標(biāo): 為自己孩子結(jié)婚作準(zhǔn)備。
C、購(gòu)房群體職業(yè):機(jī)關(guān)干部、外企白領(lǐng)、剛就業(yè)的大學(xué)生
年齡:28－35歲 文化程度：大�！蟊�
月收入：1000——5000元
資金來(lái)源：父母籌措、采用房貸。
購(gòu)房目標(biāo)：結(jié)婚急用+長(zhǎng)期居住
七、 冀州文化與旅游資源開發(fā)規(guī)劃
說(shuō)到冀州市，人們自然而然的會(huì)想到衡水湖和冀州古文化。冀州的衡水湖不僅清澈麗人而且冀州古文化遺址可以作些漂亮的文章。
為此，在冀州整體建設(shè)規(guī)劃中，冀州衡水湖和冀州古文化是不可缺一的。
今年初，冀州市充分發(fā)揮歷史文化，生態(tài)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游業(yè)和本地古文化。
1、大力發(fā)展湖濱路體育城。積極建設(shè)省青少年水上人才后備訓(xùn)練基地，并增上項(xiàng)目，力爭(zhēng)建成國(guó)家級(jí)訓(xùn)練基地，形成具有水上運(yùn)動(dòng)特色的綜合性體育城。
2、建設(shè)水上旅游區(qū)。開發(fā)冀州小湖，筑島清淤，將人工筑島建成鳥類觀賞和水上項(xiàng)目觀賞區(qū)。
3、發(fā)展自然生態(tài)旅游。以荷花、鳥類觀賞為基礎(chǔ)，進(jìn)一步提高旅游品位，優(yōu)化旅游環(huán)境，提高服務(wù)質(zhì)量。我們?cè)?000年成立了衡水湖保護(hù)區(qū)，2003年的時(shí)候又被列入了國(guó)家鳥類濕地自然保護(hù)區(qū)。衡水湖整個(gè)區(qū)域的面積是180平方公里，湖區(qū)的水面面積現(xiàn)在有75平方公里，儲(chǔ)水量大概在1.88億立方左右。
同時(shí)還深入開展歷史文化專題研究、歷史文獻(xiàn)整理和民間文化梳理，完成《冀州通史》編制工作。確立冀州文化特色定位，加強(qiáng)對(duì)冀州人文歷史的宣傳教育，增強(qiáng)全市人民對(duì)冀州歷史文化的認(rèn)知，提高冀州歷史文化的知名度和影響力。
加強(qiáng)文化遺存保護(hù)開發(fā)。制定并實(shí)施文物古跡保護(hù)規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)各類文物和古建筑、古墓葬等古跡遺址的保護(hù)和研究，積極探索保護(hù)性開發(fā)。保護(hù)和發(fā)展具有地方特色的民間藝術(shù)。建設(shè)一批標(biāo)志性文化設(shè)施，展示冀州歷史人文特色。建成符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的檔案館，建設(shè)國(guó)家二級(jí)文化館，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家三級(jí)圖書館，籌建歷史文化博物館。
八、 衡水湖的治理介紹
在幾次國(guó)家環(huán)保部門組織召開的湖泊治理會(huì)議上，一些專家學(xué)者就衡水湖泊治理發(fā)表了各自的不通看法并提出了合理化的建議。
前不久，冀州市領(lǐng)導(dǎo)提出了加強(qiáng)對(duì)衡水湖為重點(diǎn)的城市建設(shè)治理。在治理建設(shè)中堅(jiān)持科學(xué)性和統(tǒng)一性，綜合和協(xié)調(diào)相統(tǒng)一，請(qǐng)高手、詢高人引進(jìn)先進(jìn)理念，確保幾十年不落后。就衡水湖的治理問題，領(lǐng)導(dǎo)們經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的研究和推敲最終拿出了系列的治理方法。
1、治污、防止環(huán)境污染。
2、制止濫批亂建,以防止對(duì)生態(tài)環(huán)境的潛在威脅。
3、保護(hù)自然資源,依法查處破壞野生動(dòng)植物資源的案件。其中,污染源的治理任務(wù)是綜合治理的首要任務(wù)。市政府在自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)劃定嚴(yán)管區(qū),實(shí)行掛牌保護(hù)。如今,本著"因地制宜,先易后難,標(biāo)本兼治,注重實(shí)效"原則,正逐步實(shí)施,到本月底,將完成治理任務(wù)。
九、提案寫結(jié)束語(yǔ)
我們通過(guò)一段時(shí)間對(duì)冀州市整體發(fā)展簡(jiǎn)單的考察，不僅了解到了冀州的風(fēng)土人情，而且更多的是對(duì)冀州幾年來(lái)的樓市發(fā)展進(jìn)行了把脈。在這期間我們感覺冀州人很樸實(shí)，但主要是受區(qū)域環(huán)境文化的影響，最終使這里的人們對(duì)樓市這個(gè)的變化處于一種漠不關(guān)心的狀態(tài)。
在進(jìn)入冀州這個(gè)項(xiàng)目之前，我們會(huì)以專業(yè)、細(xì)致調(diào)查角度對(duì)冀州樓市發(fā)展趨勢(shì)和業(yè)態(tài)走向不間斷觀察與分析，最后釀成文字呈閱于公司領(lǐng)導(dǎo)審閱做為決策的參考。
經(jīng)驗(yàn)告訴我們，樓盤運(yùn)作的成功，源于彼此共同的努力。市場(chǎng)是個(gè)大轉(zhuǎn)盤，好的商業(yè)模式是尋求合理的利潤(rùn)與市場(chǎng)接受度達(dá)到一個(gè)平衡。
我們追求的是開發(fā)、策劃與購(gòu)買“共贏”。在做項(xiàng)目調(diào)查與策劃時(shí)都要增加各自的深度，才能成就房地產(chǎn)業(yè)的大事業(yè)！
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